大亚湾房地产疯狂派单模式 是解缚还是作茧自缚

[摘要]大亚湾，一个一年可以几度登上媒体报端的特殊之地。在舆论的狂轰炮论之下，湾区的形象伤痕累累，这种不讨好的负面形象追根溯源与其开发模式、推广方式有着千丝万缕的关系。


大亚湾，一个一年可以几度登上媒体报端的特殊之地，尤其是北方媒体动辄的"鬼城"论经常使之处在风口浪尖。在舆论的狂轰炮论之下，湾区的形象伤痕累累，这种不讨好的负面形象追根溯源与其开发模式、推广方式有着千丝万缕的关系。疯狂的派单、泛滥的二三级联动、不道德的截客模式等等，"无序"、"野蛮"的营销方式成为大亚湾形象塑造不可逾越的鸿沟。

营销模式于区内开发商而言，是关乎生存命脉。被媒体业界所诟病的联动营销亦在销售压力下无奈成为破局的利器，困于窘境的房企始终无法为自己解缚。在成交至上的利益层面，现存的种种营销模式带来的是一场破局之战，抑或是走上自毁形象的不归路?大亚湾的营销之殇，赤裸裸暴露大亚湾的伤疤。

第一篇：疯狂的派单模式是解缚还是作茧自缚

皮肤黝黑、手抱着一摞传单，他们奔走在深圳的大街小巷，伫立于深惠的各大高速入口，向过往的人派单成为他们周而复始的工作，这就是大亚湾营销模式不可缺少的角色——派单员。也正是这个庞大的特殊群体，靠着简单的派单为大亚湾楼盘带来一批又一批的深圳客，同时拉动了整个片区的销售。于是，从几年前，这种疯狂的派单模式开始为尝到甜头的开发商所用，并且沿用至今，成为大亚湾现存的三大营销模式之一。

"铺天盖地"的派单

几年前，大亚湾开始滋生派单模式。借着与深圳毗邻的地理优势，高密度的楼盘开发在大亚湾片区内热火朝天进行，深圳客是这里所有楼盘项目的目标客。无法承受深圳高房价的刚需置业者被迫选择在大亚湾这个被誉为"深圳后花园"的地方安居，而从派单员手上的传单获取该片区的楼盘信息往往成为他们置业于此的首要环节。

在深圳的大街小巷，可以轻而易举寻找到派单员的身影，他们或来自中介公司或是大亚湾某房企自行组建的营销团队。比如在人流较多的海雅、沃尔玛等商场，很多人都经常会发现车窗上有大亚湾楼盘的宣传单。派单给你的同时，这些派单员还会不断地复述项目的详细情况，一步步以低价、免费接送看房等诱惑客户前往大亚湾看房。

派单的另一战场是深惠之间的高速路口，或多、或少的派单员在各交通要道执行派单任务，在红绿灯路口停红灯等候的车辆就是他们的目标客。

记者曾采访大亚湾某一楼盘，该小区上千名深圳业主有大部分是通过接收传单进而乘坐免费看楼车，最后签下购房合同。

低价高效派单模式是利益角逐的衍生品

大亚湾靠派单卖房子至今可能还存留在深圳人的印象中。这种派单营销是一种实效性非常强的营销手段，它可以直接将楼盘信息面对面传递给潜在的购买者，达到精准营销，最大化挖掘深圳客源。

而低廉的营销成本佐证了这种粗狂的派单模式"存在即合理"。在二三级联动成本日益增长的大亚湾房地产市场，有开发商甚至将派单模式视为打破地产商被二三级联动绑架的破局之举，纷纷自组派单营销团队。派单模式的鼻祖大亚湾德丰地产无疑是将此模式运筹帷幄得游刃有余的开路人。对此评价，业界褒贬不一。有人称德丰乃是自组营销团队，成为大亚湾目前为数不多能摆脱二三级联动制约的佼佼者。而亦有人为此泼上冷水，认为派单模式的始作俑者，不注重品牌形象，更在为大亚湾片区形象抹黑。

据了解，大亚湾德丰地产公司旗下所属的楼盘项目，均采用派单的人海战术，业内人士估计其自组营销团队的人数高达两千多人，长期驻扎在深圳派单拓客。为了不断充实营销队伍，在各招聘平台搜索都能弹出德丰招聘派单员信息，记者在某网络平台发现有不少招聘信息写上"年薪十万"，除了德丰，还有其他二三级联动地铺或者专门承接派单活的公司发布派单员的招聘信息，工作地点多是大亚湾或深圳。

据一名资深媒体人介绍，除了种派单模式，德丰几乎不在其他渠道投放营销费用，包括大亚湾最为主流的二三级联动模式。德丰地产掌舵者朱永胜在接受媒体的采访时也称大亚湾项目的客源都是自己的营销团队带来，并表示该模式去年带来不小的销售额，营销效果明显。

中原地产惠州分公司半年报的数据显示，德丰地产上半年卖了1346套，收近4.6个亿，销量超越了一直是片区领头羊的龙光城、碧桂园两大知名房企。在冷淡的楼市行情中，德丰依然赚得盆满钵满，分掉大亚湾房地产的一杯羹。与德丰地产一样，秋谷集团也是自己组建营销团队。

俨然，成交是对这种疯狂派单模式的莫大肯定。但是往往为了吸引客户，销售员采用夸大其辞、虚构小区配套齐全，鼓吹各种交通政策利好，甚至以不送看房者回深圳等手段，迫使看房者交定金、签购房协议。在开发商引以为豪这种模式带来的效益的同时，也伴随着深圳客吐槽声一片的，涉及虚假宣传的大亚湾楼盘问题投诉也日益增多。

营销泥潭之下派单模式也是无奈之举

惠州资深业人范忠洲指出："二三级联动为大亚湾做出很大共献，但是有些开发商是考虑到营销成本，做出了自己的团队，然后在深圳耕耘市场。这种派单模式就像蝗虫撒网，也是逼不得已的做法。对于整个市场，如果大亚湾没有很好的吸引力，也没有更好的销售模式，只能通过遍地撒网。"

疯狂派单模式之所以会获得很大成功，一定程度上还是与短期内大亚湾市场脱离不了二三级联动有关系，房企被绑架的局面暂时改变不了，如果不采取联动跟派单模式，大亚湾可以说是很难有客源的。而开发楼盘，最终还是要卖得动，打开销路，范忠洲指出。同时，他认为这种模式也不仅仅是大亚湾在采用，国内像早期的北海、现在的烟台、威海等城市也有采用这种模式的。

惠州世联行策略总经理胡光宇分析道，"派单模式说到底是一种传达资讯的渠道，持续这样做也有原因，能解决成交就是一种方式。最早的派单模式是有价值营销在里面，后面用烂了演变成为价格营销。"

一边厢，派单模式被视为开发商的解缚，另一边也有人对这种模式的持续沿用显露担忧。一名长期奔跑在深惠两地的资深媒体人揭露该模式弊端："这种不注重品牌形象的派单模式，其实深受业内诟病，但发展商引以为豪，上千人的派单队伍遍布深圳各街头，缺乏舆论监督、监管，自吹自擂造成形象低劣，但简单有效，区内其他楼盘恨之牙痒，无奈之下被动跟进。"

该媒体人指出，如果大亚湾所有的楼盘都效仿，而不注重塑造整体形象的提升。那么大亚湾，终将是无序的野蛮生长。

自此，疯狂的派单模式也被赋予了两种截然不同的观点，前者视为解缚，后者视为作茧自缚。凤凰网惠州房产