土豪！大亚湾本地老板组队建新公司 狂甩3亿拿20万平滨海商住地

文/房掌柜 张淳

大亚湾霞涌小径湾一宗20万平米的商住地块由惠州市旭晓置业有限公司拿下。10月31日，一宗位于大亚湾霞涌小径湾的商业及住宅用地在网上挂牌出让，地块土地面积达到了20万平米，挂牌起始价3.34亿元。最终，地块由惠州市旭晓置业有限公司拿下。
　　
据网上挂牌信息，于10月31日挂牌出让的大亚湾地块位于大亚湾霞涌小径湾，挂牌编号为GJB2014-024。挂牌信息显示，该宗地块是由6宗小地块组成，整体挂牌出让。这6宗小地块土地面积最大的有38010平米，最小的土地面积也达到了29885平米。6宗小地块整体出让土地面积则达到了20万平平米。而地块的挂牌起始价也达到3.34090754亿元，折合地面价为1670.45元/平米。

　　
这6宗用地均为商业及住宅用地，住宅部分土地使用年限为70年，商业部分40年，属于村企合作项目。其他指标方面，地块的容积率基本为2.8，绿地率均需大于35%。经计算，该总地块总建面约为60万平米。根据挂牌公告，这六宗用地必须同时竞买，不接受分开竞买。

　　
最终，该地块被惠州市旭晓置业有限公司公司以低价顺利拿下。据房掌柜了解，该宗地块恰好位于目前正在开发的华润小径湾、碧桂园十里银滩旁，毗邻海岸。而本次拿地的惠州市旭晓置业有限公司网上资料较少，仅查到该公司位于大亚湾霞涌晓联径东村，于2014年6月5日在惠州工商局登记注册，为房地产中介公司。不过有业内人士向房掌柜透露，该公司实际并非中介公司。据大亚湾规划科消息，该公司是由大亚湾本地几个老板共同出资注册的房地产开发公司。

　　
中原土地快评
　　
滨海再现圈地 竞争压力凸显
　　
2014年10月31日，位于大亚湾霞涌的六宗编号为GJB2014-024的商住用地挂牌出让，地块每幅占地3万㎡左右，总占地面积为200000㎡，最大容积率为2.8，建筑密度小于25%，绿地率则需大于35%，，挂牌起始价33409万元。最终惠州市旭晓置业有限公司以底价成功拿下该地块，折合地面价1670元/㎡，楼面地价596元/㎡。
　　
村企合作 突围困难重重
　　
地块的开发，采取村企合作的方式，或许，从平衡各方利益的角度来看，这是此地块最好的归宿，但对于地块本身而言，却不是最好的出路。
　　
从滨海线的开发来看，品牌房企的逐鹿，更符合这一片区的气质。自然资源丰富而生活资源紧缺，项目的成功更多依靠配套支撑，依靠品牌效应，依靠雄厚的城市开发运营能力，从2005年-2013年，10余家知名开发商逐鹿滨海线，占地29平方公里的金融街、占地2万亩的富力湾、占地4平方公里多的合生滨海城……一座座滨海大盘像巨无霸一样接连拔地而起。随着各项目进入销售阶段，滨海线也正式宣告由品牌房企主导。
　　
从宗地的区位来看，位于霞涌小径湾，先天区位也算得天独厚，宗地相邻，即是多次冠销湾区的华润小径湾项目。在这样的区域背景下，该宗地的开发模式，无疑需要承受更大的压力，如何不辜负宗地的先天禀赋，如何使项目在群雄环伺中成功突围，都成为开发者首先应该考虑的问题。
　　
质高价平 方为破局之道
　　
随着众多大体量的项目逐步公开入市，滨海线的竞争日益激烈。在万科、碧桂园、合正、合正创展、富力等产品类型中，无一例外的是别墅、洋房、度假公寓、五星级酒店、商业街、游艇会等，也几乎全部瞄准深圳市场，开发高端旅游地产项目。产品的同质化竞争也面临严峻的形势。目前滨海线库存巨大，超过150万平米的库存对于只有4-6个月最佳销售期的滨海线来说，无疑压力山大。
　　
尽管不少项目也曾经在滨海线造就神话，但这样的神话背后，开发商的全国战线优势凸显。作为村企合作、开发商品牌效应弱的项目，在渠道战线无疑毫无优势，那么唯有以高性价比来突围。
　　
华润小径湾与项目比邻而居，而距离项目稍远一些，便是在滨海线屡创销售奇迹的碧桂园项目，而在碧桂园的营销中，最常打的一张牌，就是“低价”。“75折”，“4000起”，在屡次的热销中，低价，无疑都是碧桂园聚焦目光的法宝，当同一区域竞品层出不穷，低价无疑能使得项目快速地贴近客户，成为客户关注的重点。
　　
除了高性价比，项目的配套也将成为成败的关键。除了借势，项目还需要自身配备更多的生活便利设施，而这些配套的运营，对开发者的综合能力也将是一大考验。